省会城市密集调整限购政策 新房去库存压力短期仍在
21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道
库存压力大的城市存压城市正在逐步退出限购限售。
9月12日 ，密集福州市住房保障和房产管理局 、调整福州市不动产登记和交易中心联合发出《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的限购新房通知》（以下简称“通知”）调整房地产政策 ，福州市五城区（鼓楼区 、政策台江区 、去库期仍仓山区 、力短晋安区 、城市存压马尾区）取消限购政策 ，密集并优化住房上市条件 。调整
此前的限购新房9月11日 ，苏州继官宣执行“认房不认贷”政策后，政策取消外地户籍购房限制；不看户籍 ，去库期仍120平方米以内房源可买3套；不看户籍 ，力短120平方米以上不限套数 。城市存压
9月12日晚间 ，郑州市住房保障和房地产管理局 、郑州市自然资源和计划局、郑州市金融工作局 、郑州市商务局四部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》 ，全面取消郑州市住房限购 、限售政策 。
实际上 ，自9月7日南京宣布全面取消限购之后 ，已有越来越多二三线城市跟进这一举措 。据不完全统计 ，目前已有嘉兴 、南京 、天津 、济南 、沈阳 、大连 、青岛 、东莞等9个城市全面取消限购政策 ，此外 ，郑州、厦门 、长沙等近30个城市针对局部区域或群体进行了限购政策优化 。
截至9月12日，已有近20城取消了限购，部分城市例如福州还同步取消了限售。镜鉴咨询创始人张宏伟指出 ，本轮限购限售政策的退出 ，会促使二手房挂牌量增加；加上部分城市认房不认贷政策的落地 ，会促进有置换需求的购房者入市 ，也会导致二手房挂牌量增加。二手房成交回暖或许会快于新房市场 。
楼市库存压力
有分析人士指出 ，从这一波调整优化限购 、限售政策的城市来看 ，一个基本共性就是库存压力较大 。不过 ，这些城市的市场短期内能否迎来去库存转机还有待观望。
克而瑞公布的主要城市狭义库存量数据排名中 ，青岛始终位居第一 ，狭义库存在2400万平方米左右 ，而青岛二手房挂牌量 ，2023年年初为7.7万套 ，2023年8月底时增至10.4万套 。
再以福州为例 。克而瑞数据显示，截至8月底 ，福州狭义存量受供应缩量影响 ，降至309.88万平方米 ，但受成交持续下滑影响 ，去化周期攀升至19.27个月 ，整体库存居高不下，市场压力显著 ，不少板块去化高达30多个月；广义存量则高达551万平方米 ，去化周期高达42.5个月 。
为了加速去库存 ，福州已降低土拍频率 ，减少土地供应 。福州乐居新媒体统计数据显示 ，截至6月30日 ，2023年上半年大福州范围内总计完成18幅宅地的出让工作 ，同比2022年上半年成交33幅宅地的数据来看 ，下跌约45 % 。
今年8月份 ，福州五城区普通住宅供应量依旧低位徘徊 ，且下滑至近一年最低位 ，月度成交呈现“5连降” 。
据张宏伟观察 ，福州楼市除了需求缩量影响之外 ，商品住宅市场还受到不断解禁入市的“安商房”（即安置型商品房）的影响 。由于“安商房”远低于商品住宅的市场价钱，会使商品住宅项目销售遇到压力 。
此外，福州五城区之外就属于郊区或远郊 ，本来就有去库存的压力 ，如今五城区取消限购 ，购房者就会优先选择五城区购房 ，从而形成必定的“虹吸”效应；对于五城区之外的外围区域来说 ，还将会持续面临去库存压力 。
“库存高的城市取消限购、限售 ，或引发一波二手房抛售潮 。”这是同策研究院研究总监宋红卫对这一轮调控宽松政策的主要观点，他指出 ，2017-2020年期间 ，有必定量的投资 、投机性需求入市购房 ，这一期间房价上涨预期明显 ，而如今，房地产市场形势转变，房价下跌的压力不断上升 ，投资客套现离场需求大增 ，导致二手房挂牌量上升 。
供需结构生变
市场供需结构正在变化 。在取消限购 、限售之后 ，楼市库存是否能顺利去化？
以较早推出限购政策的东莞为例，该市在2022年12月已全面取消限购 。据购房者陈明（化名）透露 ，其手中已持有三套房子 。他手里一套房子挂牌了近一年依然没有成交 。而其同事早年在老家所购住房 ，近半年也卖不出去 ，套现不了 ，即便东莞放开限购 ，他也凑不齐足够的首付款在东莞买房。
楼市资金惯于指向核心城市核心地段 ，而在一二线城市调整优化政策的同时，供需结构悄然生变 ，越来越多的人倾向于卖掉手中非核心地段或三四线城市的房子，置换到核心地段或者一二线城市 。这当中 ，由于买卖顺序的落差，部分购房者流动性消失 ，反映到楼市，便是二手房挂牌量的上涨与新房 、二手房交易活跃度下降 ，需求得不到释放 。
据东莞市住房和城乡建设局最新公布的《2023年6月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况》显示 ，东莞新建商品住宅库存建筑面积为448.67万平方米 。另据公开信息显示，2022年7月末 ，东莞新房库存面积约349万平方米 。由此可可见 ，最近一年东莞的新房库存上升了。
一个趋向是 ，在取消限购 、限售的城市里 ，二手房的挂牌量会进一步增加，二手房的竞争会使新房市场销售面临必定压力 。
宋红卫认为 ，目前前述取消限购、限售城市的二手房市场还没有出现价钱踩踏的明显迹象，取消限售后 ，部分投资属性比较强的城市和项目 ，二手房挂牌量都呈现上升趋向 。
此前已经优化调整过限购限售条件的杭州 ，今年7月二手房成交量仅仅有4841套，跌至2015年以来的谷底 ，8月二手房成交量有所反弹 ，杭州市区（含临安 、富阳）共成交二手房5395套 。业内人士透露 ，杭州二手房成交的小幅回暖 ，是以价换量的成果 。据不完全统计 ，8月不少成交房源，成交价钱相比今年2 、3月份时的挂牌价钱 ，约有10%的跌幅。
作为环沪第一站 ，在上海官宣“认房不认贷”之后 ，苏州也官宣了前述宽松政策 。9月8日-9月9日这个周末节点，也许是市场有政策宽松预期 ，苏州全域一二手房成交大涨 ，仅9月9日一天二手房成交就达到了784套 ，与上海成交水平相当 。
可以看到 ，本轮各地优化调整限购限售出现了明显差异化。第一种情况是核心区保留限购 、外围区域取消限购 。例如天津就采取了这种限购退出方式 ，张宏伟认为，这可以缓解城市外围购房者的焦虑，但也有部分已经在外围置业的购房者想置换市区的房子。
过去几年 ，宁波圈内限购的政策已经验证了这种市场现象的发生 。如此 ，天津外围的区县去库存压力反而进一步加大 。张宏伟预计 ，要是核心区的楼市销售短期内没有起色 ，那么天津大概率会效仿南京的做法 ，在取消外围限购之后 ，核心区也放开限购。
第二种情况是苏州所采取的差别化限购方式 。厦门此前执行过按面积段120平方米及以上取消限购的措施。这样的限购措施对于投资属性强的城市而言 ，可以呈现有保有压的效果 ，未来也有政策放宽空间 ，例如降低首付比例 ，有利于改善需求入市，尤其是市中心120平方米的改善 、高端产品 ，或者大平层的项目 ，这类项目迎来了限购解除后的改善需求集中入市的机遇 ，这部分需求均为购买力较强的群体 ，而改善群体的入市有助于苏州楼市的企稳回温 。
还有一种情况 ，就是像福州这样库存量大或需求萎缩严重的城市 ，同时取消了限购限售 。张宏伟预计 ，取消限售后 ，一部分投资客接下来或抛售离场 ，随后1-2个月福州二手房的挂牌量会进一步增加 ，二手房的竞争会导致新房市场销售面临必定压力。宋红卫对此观点一致 ，此前投资客对房价上涨有预期 ，经历房价下行之后，会借这次政策放宽机遇套现离场，二手次新房的挂牌入市或对新房市场形成必定冲击 。
正如本轮调控宽松周期开启之初 ，业内期盼市场信心恢复一致 ，限购 、限售政策宽松力度正在全国范围内扩大 。上海中原地产市场分析师卢文曦指出 ，政策从一线城市开头松绑 ，二线城市进一步宽松，前期政策宽松后市场反弹持续性都不太理想，整体市场还有较大去化压力。